土地の有効活用として代表的なのは『アパート建築』ですね。
『営業の方々が一生懸命説明してくれるけど、それは私のためでしょうか？』
と考える方は多いと思います。
これは絶対的な回答は無いのです、と言ってしまうと身も蓋もないので、
何のためにアパート建築を行いますか？
という問いに対して、どう答えられるでしょうか。
相続対策です・・ という漠然とした答えの方は、もう一歩考えてください。
大きく分けると2つです。どちらかによって、考え方が異なります。
1．節税対策です ⇒ 土地・建物評価を下げて、小規模宅地も使いたい。
2．収入対策です ⇒ 当然、収支が重点項目で絶対に損もしたくない。
1．の人については、
アパート建築をする事が主になります。
余程ひどい計画は別として、基本的には前向きに考えていきます。
その中では、
建物の好みやブランドにこだわっても良いと思います。
但し、借金は節税対策ではありませんので、無駄に借金をしない事ですね。
良い借金 と 悪い借金を良く考えないといけないですね。
2．の人については、
しっかりと中身をチェックしてください。ハードルはかなり高くなります。
・賃料設定は妥当なのか？
・間取りは近隣エリア内での競合はどうか？
・設備は不足していないか？過剰ではないか？
・建築プランに無理はないか？
・キャッシュフローに余裕はあるのか？
など
・賃料設定が現実の周辺相場より高ければ、収支が良く見えるのは当たり前。
・ワンルームが異常に競合していれば、いずれ値下げ競争になりますね。
・10年前、5年前、現在と必要な設備は変わってきてますね。
今なら、宅配ＢＯＸが有ると便利ですね。
5年後、10年後には、また新たな設備が必要になるかもしれません。
・住む人の気持ちになったら、住んでみたいと思いますか。
・もし、空室・賃料減額・時代に沿う設備投資をしても黒字になりますか。
実は、全て完璧なアパートを建築する事は難しいかもしれません。
取捨選択が必要な場合もありますので、匙加減の決断も必要ですね。
ここでのポイントは、
・借金自体は節税対策ではない
・建築したら終わりではなくて、時代に沿う小規模な設備投資が出来る余力を
アパート経営が他の事業と違うところは、
『最初が最も売上が良くて、売上は段々と減っていく』という特殊な商売です。
つまり、次の世代に負担となるような物件を残さないように考えてください。