一般的には20年に1度、契約更新時期がやってきます。
契約更新時に地主さんは何をするべきか【代表的なもの】
1．土地賃貸借契約書の作成
2．契約更新料の受領・領収証発行
3.地代改定
土地賃貸借契約書は、貸主・借主・契約期間・地代・更新料などを
記載していきます。
確認すべき点は2つあります。
・今まで利用していた契約書雛形が時代に合っているのか
・20年後に参考にする事が出来る内容か
（雛形）
利用している契約書の雛形がとても古い時があります。
特に『借地人さんが地主さんへ承諾を得る事項』が入っていないと、
借地人さんに勝手に建替えをされてしまうかもしれません。
（20年後）
先代が作成した契約書内容を皆様がわからないとしたら、
皆様が作成する契約書を次世代もわからないかもしれません。
契約内容が分かりやすいだけではなく、更新料を記載するのか
どうかという事も検討材料となります。
（更新料の支払い義務は？）
ところで、更新料をもらう事って当たり前なのでしょうか？
答えは『慣例として頂いているケースが多い』です。
法律で定められている訳ではないのです。
地代も安いのだし、更新料をもらうのは当たり前でしょという
地主さんは多いですね。
しかし、借地人さんの立場からすると地代が安いという認識は
ほとんどの借地人さんが持っていません。
柏原の経験則では・・
ただ、地主である皆様と悪い関係性になりたくないという理由
で更新料を仕方なく支払ってきたという場合も多いですね。
更新料の慣例が有るエリアとしては、
更新料というコストを払ってまで住み続けたい場所になります。
東京23区やその近郊では、更新料が支払われてい事が多いです。
地主さんと借地人さんとの間では考え方のギャップが有ります。
（更新料の金額）
良くあるパターンは、過去の計算方法の承継です。
借地人さんもインターネットで調べています。
皆様も計算方法に不安が有る場合は、検証してみると良いです。
良くある計算例です
・更地価格×5％
・借地権価格×7％
・地代の○○ヶ月分
そもそも更地価格とはいくらなのでしょうか？
こちらも考え方により異なる曖昧な価格ですので、地主さんも
広い視野を持って考えなくてはいけないところです。
（地代改定）
長らく地代が改定されていない場合には、チャンスでもあります。
一方で、トラブルになりやすい項目ですので慎重に。